Introducción

El 31 de agosto de 2026, fue sancionada y publicada en Gaceta Oficial la Ley 546 de 2026, que modifica el artículo 4 de la Ley 106 de 1974, con el objetivo de estimular la industria de la construcción y facilitar el acceso a la vivienda para familias jóvenes mediante la exención del Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) aplicable a la primera venta de viviendas nuevas.

I. La Exoneración de los primeros B/.120,000 de la base imponible

El primer cambio de la Ley 546 consiste en reconocer una exención equivalente a los primeros B/.120,000.00 de la base imponible de la primera operación de venta de viviendas nuevas.

Para beneficiarse de esta exención, la venta debe formalizarse dentro de los dos años siguientes a la expedición del permiso de ocupación por la autoridad competente.

II. Escala preferencial para viviendas con valor entre B/.120,000 y B/.200,000

Igualmente, la ley establece una escala progresiva especial para aquellas viviendas cuya base imponible exceda los B/.120,000 pero no supere los B/.200,000.

En estos casos, el impuesto se calcula únicamente sobre el excedente de B/.120,000, aplicando las siguientes tarifas preferenciales:

Rango	Tarifa
De B/.120,000 a B/.130,000	0.50%
De B/.130,000 a B/.150,000	1.00%
De B/.150,000 a B/.170,000	1.40%
De B/.170,000 a B/.190,000	1.60%
De B/.190,000 a B/.200,000	1.80%

La norma aclara expresamente que el cambio de tramo no provoca la pérdida de la exención de los primeros B/.120,000, manteniéndose dicho beneficio en todo momento.

III. Tratamiento de viviendas con valor superior a B/.200,000

Cuando la base imponible de la primera venta de una vivienda nueva exceda los B/.200,000, la exención de B/.120,000 continúa siendo aplicable.

Sin embargo, el excedente queda sujeto al régimen general del ITBI previsto en el artículo 1 de la Ley 106 de 1974, sin acceso a la escala preferencial introducida por la Ley 546.

De esta manera, la reforma mantiene un incentivo uniforme para todas las viviendas nuevas.

IV. Nuevos requisitos documentales y declaración jurada

La ley simplifica el procedimiento para acceder a la exención del Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles.

Por ello, el vendedor deberá declarar en la escritura pública, bajo la gravedad de juramento, que:

1. El inmueble constituye una vivienda nueva.

2. La transferencia corresponde a la primera venta de dicha vivienda.

3. La operación se formaliza dentro del plazo legal previsto.

4. Se identifica la fecha y los datos del permiso de ocupación correspondiente.

Adicionalmente, la norma elimina la necesidad de obtener una certificación previa de exclusión emitida por la Dirección General de Ingresos (DGI), lo que reduce cargas administrativas y agiliza el cierre de las transacciones inmobiliarias.

V. Régimen transitorio

Esta disposición busca extender el beneficio a proyectos ya construidos o en inventario, favoreciendo la absorción de unidades disponibles en el mercado.

Asimismo, incorpora una disposición transitoria de especial relevancia para promotores y desarrolladores inmobiliarios.

VI. Conclusión

La Ley 546 de 2026 constituye una reforma fiscal orientada a dinamizar el sector inmobiliario residencial mediante la reducción del costo tributario asociado a la primera venta de viviendas nuevas.

La introducción de una exención de B/.120,000 de la base imponible, la creación de una escala preferencial para viviendas de hasta B/.200,000 y la simplificación de los requisitos administrativos pueden generar un impacto positivo tanto para compradores como para desarrolladores inmobiliarios.